Aspectos clave a considerar antes de firmar contratos de alquiler a 3 años mientras persiste la polémica ley.

En medio de la continua vigencia de la polémica Ley de Alquileres y las perspectivas de posibles cambios en el Congreso nacional, es fundamental tener en cuenta algunos consejos prácticos antes de firmar contratos de arrendamiento.

Mientras se espera la resolución de los proyectos de reforma, los convenios continuarán regidos por las condiciones normativas actuales, las cuales entraron en vigencia en julio de 2020 y han generado un mercado de alquileres disfuncional. A continuación, se presentan algunos aspectos destacados a considerar:

1-Contrato por escrito: Siempre es aconsejable formalizar el contrato por escrito, ya que en caso de conflicto, resulta más difícil presentar pruebas sólidas sin este respaldo documental.
2-Plazo mínimo de 3 años: El contrato de alquiler de vivienda debe tener una duración mínima de 3 años. La actualización de los valores en el mercado residencial se realiza cada 12 meses, basándose en el Índice de Contratos de Locación (ICL), regulado por el Banco Central. Según la ley, los contratos deben ajustarse anualmente mediante esta fórmula, que tiene en cuenta la inflación medida por el INDEC y los salarios según el RIPTE.
3-Depósito de garantía: Al momento de firmar el contrato, el inquilino debe abonar un depósito de garantía, equivalente a al menos un mes de alquiler. Esta suma se retiene por el propietario para asegurar el cumplimiento del contrato y, al finalizar el mismo, deberá ser devuelta si el inmueble se encuentra en buenas condiciones.
4-Verificación de datos y características: Es importante constatar los datos de todas las partes involucradas en el contrato, verificando sus identidades con los documentos originales. Además, el contrato de alquiler debe contener la fecha y el lugar de firma, así como las características específicas de la propiedad y el plazo de duración.
5-Pago del canon locativo y cargas adicionales: El contrato debe especificar dónde y cómo se realizará el pago del canon locativo, así como detallar todas las cargas que corresponden al inquilino y al propietario.
6-Garantías: El inquilino debe presentar al menos dos garantías al propietario, las cuales pueden ser títulos de propiedad inmueble, avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza, fiadores solidarios o garantías personales respaldadas por recibos de sueldo, certificados de ingresos u otros medios fehacientes.
7-Expensas y gastos de reparación: El inquilino es responsable de pagar las expensas ordinarias, mientras que el propietario asume las extraordinarias. En cuanto a los gastos de reparación, el locador debe encargarse de conservar el inmueble y reparar cualquier deterioro que no sea imputable al inquilino. Si el locador no cumple con una reparación urgente, el inquilino puede realizarla por cuenta propia y descontar el monto correspondiente del alquiler siguiente. En caso de reparaciones no urgentes, el inquilino debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. De no cumplirse, el inquilino puede efectuar las reparaciones y el locador debe asumir los costos posteriormente.
8-Mejoras en el inmueble: El inquilino puede realizar mejoras en el inmueble, a menos que el contrato lo prohíba expresamente. Si las mejoras son necesarias para el mantenimiento del inmueble, el locador está obligado a pagar por los trabajos, como reparaciones de techos, por ejemplo. Sin embargo, no está obligado a pagar mejoras que sean meramente por comodidad o lujo y no resulten necesarias.
9-Terminación anticipada del contrato: El inquilino puede dar por finalizado el contrato de manera anticipada, cumpliendo ciertos requisitos. Si la decisión se toma durante el primer año de contrato, se debe pagar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. Si la decisión se toma después de haber transcurrido el primer año de contrato, la indemnización a pagar será de un mes de alquiler. No corresponderá pagar indemnización si han pasado al menos 6 meses de contrato destinado a vivienda y se notifica al locador con una anticipación de 3 meses o más.
10- Intimación de pago y desalojo: Si el locador se niega a recibir el pago del alquiler, el inquilino debe intimarlo para que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a la notificación. Antes de iniciar una acción de desalojo por falta de pago, el locador debe intimar al inquilino para que abone la deuda en un plazo mínimo de 10 días, indicando el lugar del pago. La intimación se realiza en el domicilio indicado en el contrato. En caso de incumplimiento, el locador puede iniciar una acción judicial de desalojo.
11-Declaración de contratos en la AFIP: Los locadores deben declarar los contratos de alquiler en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos establecidos por dicho organismo.

En resumen, mientras continúa la discusión en torno a la Ley de Alquileres, es esencial que tanto inquilinos como propietarios consideren detenidamente los aspectos mencionados antes de firmar contratos de arrendamiento. Estar informado y conocer los derechos y responsabilidades involucrados contribuirá a una relación armoniosa entre las partes y evitará posibles conflictos en el futuro.